Vías alternativas para la adquisición de suelo.
Introducción
El suelo es la materia prima del promotor. La vía convencional para su adquisición es acudir al mercado, sujeto a las leyes de la oferta y la demanda, por lo que, puede resultar complicado encontrar un suelo con una aceptable relación calidad/precio. En una serie de artículos divulgativos, vamos a explorar una serie de alternativas para la adquisición de suelo, las cuales, en términos generales suponen más gestión que la simple compraventa, pero que pueden llegar a compensar al promotor con la obtención de un precio más atractivo que el de mercado de suelos equivalentes.
1.- Enajenación de suelos patrimoniales de titularidad municipal
Los Ayuntamientos son grandes propietarios de suelo, con carácter de bienes patrimoniales y que pueden ser objeto de enajenación[1], dejando al margen los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo[2]. La forma de enajenación sería mediante subasta, tal y como establece el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local. En este sentido, el artículo 17 del RBCL establece que las Corporaciones locales están obligadas a formar inventario de todos sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza o forma de adquisición. Si bien, el Inventario de Bienes no tiene carácter de registro público[3], tampoco tiene el carácter de secreto, por lo que cualquier interesado podría obtener copias, certificaciones o informaciones sobre su contenido (artículo 13 d de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Es decir, podemos consultar el inventario y proponer al Ayuntamiento en cuestión la enajenación de un determinado bien que nos pueda interesar. Es cierto que al tener que realizarse en la enajenación por subasta cualquier otro postor podría ganar la puja. Sin embargo, la consulta del Inventario nos habrá permitido con anterioridad a los plazos perentorios en los que se desarrolle la subasta, estudiar todas las características del bien y realizar una postura lo más informada posible. Otra opción, menos proactiva, sería consultar periódicamente los boletines oficiales donde deben publicarse los procedimientos de enajenación de los bienes patrimoniales.
Socio responsable del Área de Derecho inmobiliario, administrativo y urbanismo de Devesa & Calvo.
[1] Según dispone el artículo 6 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (RBCL): “son bienes patrimoniales, o de propios, los que siendo propiedad de la Entidad Local no estén destinados a uso público ni afectados a algún servicio público y puedan constituir fuente de ingreso para el erario de la Entidad. Los bienes patrimoniales se rigen por su legislación específica y, en su defecto, por las normas de derecho privado.” Se clasifican también como bienes patrimoniales las parcelas sobrantes y los efectos no utilizables previstos en el artículo 7 del RBEL. Los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo quedarían, en principio excluidos de esta posibilidad, si bien el artículo del 52.5 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS), permite con carácter excepcional, que los municipios que dispongan de un patrimonio público del suelo, puedan destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento.
[2] Integran los patrimonios públicos de suelo los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración en virtud del deber de los propietarios de entregar el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya. Con carácter general, el porcentaje a que se refiere el párrafo anterior no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento, siendo fijado el porcentaje concreto en la correspondiente ley autonómica.
[3] Por analogía, el 33.4 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas establece que: “El Inventario General de Bienes y Derechos del Estado no tiene la consideración de registro público y los datos reflejados en el mismo, así como los resultados de su agregación o explotación estadística, constituyen información de apoyo para la gestión interna y la definición de políticas de la Administración General del Estado y sus organismos públicos.
Estos datos no surtirán efectos frente a terceros ni podrán ser utilizados para hacer valer derechos frente a la Administración General del Estado y sus organismos públicos.
La consulta por terceros de los datos del Inventario General sólo será procedente cuando formen parte de un expediente y de conformidad con las reglas generales de acceso a éstos.”