Principales vehículos para la inversión inmobiliaria en España
La inversión inmobiliaria en España ha experimentado un crecimiento notable en los últimos años, convirtiéndose en un atractivo foco para inversores tanto nacionales como internacionales. Las ciudades más grandes, como Madrid y Barcelona, siguen siendo el centro de atención, pero otras regiones menos tradicionales, como Alicante, Málaga y Bilbao, están viendo un aumento significativo en el interés y la inversión. La diversificación de las inversiones también ha jugado un papel importante, con inversores que no solo buscan propiedades residenciales, sino también espacios comerciales, oficinas, hoteles y desarrollos turísticos. En este artículo, explicamos los principales vehículos para la inversión inmobiliaria en España.
Vehículos para realizar inversiones inmobiliarias: sociedades de capital, SOCIMIs e instituciones de inversión colectiva
Realizar inversiones inmobiliarias a través de sociedades de capital
Podríamos empezar con una simple sociedad capital; una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad anónima, a la que se dota de fondos para proceder con la inversión. Quizá es la forma más simple y directa, pero también la que ofrece menos oportunidad de ahorro fiscal en cuanto a los rendimientos de la inversión.
Realizar inversiones inmobiliarias a través de SOCIMIs
Entrando en vehículos más sofisticados y que ofrecen mejores rendimientos en cuanto a la fiscalidad, lo primero que debemos mencionar son las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs). Las SOCIMIs son vehículos que (i) han de contar con un capital social mínimo de 5.000.000.- €, (ii) su objeto social debe estar destinado en exclusiva a la adquisición y promoción de inmuebles o terrenos para su arrendamiento, (iii) no deben estar integradas por un número mínimo de accionistas, (iv) tienen que cotizar en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación y (v) la tributación en el IS es al 0% siempre que se repartan dividendos.
Realizar inversiones inmobiliarias a través de instituciones de inversión colectiva (IICs)
Otra alternativa, cuando el vehículo a constituir se pretende comercializar a un conjunto de inversores, son las instituciones de inversión colectiva (IICs). Si bien, mientras algunos de estos vehículos tributan en el IS es al 1%, es importante analizar cada caso concreto teniendo en cuenta el tipo de vehículo a constituir, el perfil del cliente y otras circunstancias, pues este tipo de gravamen puede variar.
Dentro de las IICs, nos encontramos con las IICs abiertas y las IICs cerradas.
Diferencias entre IICs abiertas y cerradas
Las IICs abiertas son aquellas en las que el número de acciones/cuotas emitidas no es fijo y los inversores pueden solicitar la recompra o rescate, directa o indirectamente, contra los activos de la IIC en determinadas ventanas.
En las cerradas, el número de inversores es cerrado y no hay posibilidad de solicitar recompra, por tanto, tienen que esperar hasta el momento en que se disuelve o liquida el vehículo.
IICs abiertas
Por su parte, en las IICs abiertas con objeto de inversión en materia inmobiliaria encontramos:
- Fondos y sociedades de inversión inmobiliaria (FII y SII): han de contar con un mínimo de 100 partícipes y un patrimonio en gestión mínimo de 9.000.000.- € (para los fondos) y de 100 accionistas y un capital social mínimo de 9.000.000.- € (para las sociedades); el 70% del promedio anual de saldos mensuales deberá estar invertido en bienes inmuebles en el caso de los fondos y para las sociedades el porcentaje será el 80%; y deben efectuar un cálculo de valor liquidativo de forma mensual.
Además, pueden comercializarse a cualquier tipo de inversores, es decir, no hay requisito de inversores profesionales.
- Fondos y sociedades de inversión libre (FIL y SIL): han de contar con un mínimo de 25 partícipes y un patrimonio en gestión mínimo de 3.000.000.- € (para los fondos) y de 25 accionistas y un capital social mínimo de 2.400.000.- € (para las sociedades); obligación de cálculo trimestral del valor liquidativo.
Los inversores a los que se ha de comercializar el vehículo deben ser inversores profesionales o que inviertan 100.000.- €, o inversión atendiendo una recomendación personalizada de un intermediario que les preste el servicio de asesoramiento, siempre que, en el caso de que su patrimonio financiero no supere los 500.000 euros, la inversión sea como mínimo de 10.000 euros, y no represente a su vez más del 10 % de dicho patrimonio.
IICs cerradas
En cuanto a las IICs de tipo cerrado, las alternativas para la inversión en inmobiliario son:
- Fondos de inversión colectiva de tipo cerrado (FICC): no han de tener un número mínimo de partícipes; no deben disponer de un patrimonio mínimo para su constitución, pero no se pueden recibir aportaciones en especie.
Los requisitos de inversores a los que comercializar estos vehículos son los mismos que los indicados más arriba para las FIL y la SIL.
- Sociedades de inversión colectiva de tipo cerrado (SICC): Mismos requisitos que para los FICC, pero para las sociedades autogestionadas, es decir, aquellas que no designen sociedad gestora, el capital mínimo será de 300.000.- €.
Los requisitos de inversores son los mismos que para las FICC, las FIL y las SIL.
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