¿Qué es la Reparcelación inversa o reversión de la Reparcelación?

La Reparcelación inversa o reversión de la Reparcelación es uno de los remedios mencionados en el Preámbulo de Ley 1/2019, de 5 de febrero, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana, para situaciones existentes en el territorio y que tienen efectos perjudiciales desde un punto de vista económico paisajístico y/o ambiental, tal y como sucede con las urbanizaciones sin finalizar en diferente grado de ejecución.

La Reparcelación inversa consiste en la ejecución de las operaciones registrales necesarias para retrotraer a su situación jurídico-real inicial los terrenos sobre los cuales la reparcelación ha decaído en virtud de una decisión administrativa o judicial.

Su régimen jurídico está recogido en el artículo 164.4 de la LOTUP, el cual establece las siguientes reglas para su ejecución:

1. Respecto a su tramitación, se remite al procedimiento de aprobación de la Reparcelación, recogido en el artículo 92 de la LOTUP. Tiene sentido que la tramitación de la reversión exija los mismos trámites que la aprobación originaria de la Reparcelación, a fin de evitar situaciones indefensión a los propietarios afectados.
2. Se elaborará un proyecto en el que las fincas iniciales serán las que se adjudicaron en el proyecto de reparcelación aprobado, incluidos los suelos dotacionales. Las fincas resultantes del proyecto de reversión serán las fincas de origen aportadas a la reparcelación, si bien por razones justificadas, se podrá regularizar su configuración. Por ejemplo, en el supuesto de que la Reparcelación haya puesto de manifiesto un exceso o defecto de cabida en la finca de origen.
3. Será necesaria la intervención de los titulares de derechos y cargas inscritos, o cuya existencia conste por nota al margen en caso de cancelación formal, sobre las fincas resultantes de la reparcelación, para lo que se aportará certificación registral acreditativa de dichas titularidades, y se extenderá nota marginal del inicio del proceso de reversión.
4. En el proyecto de reversión se indicarán las titularidades que deben trasladarse desde las fincas de resultado del proyecto de reparcelación a las nuevamente creadas. Los terceros adquirentes de las fincas resultantes de la reparcelación se integrarán en el proceso de reversión. También se integrarán en el proceso de reversión, en su caso, los propietarios de fincas iniciales en el proceso reparcelatorio que recibieron una compensación económica sustitutiva de adjudicación de finca resultante, por la insuficiencia de derechos para recibir adjudicación en parcela, si no han ingresado el importe del precio de la compensación o si mantienen la posesión de los terrenos.
5. Se aplicarán las reglas previstas en la normativa básica del Estado relativas al régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos en las fincas de origen, considerándose a tal efecto como fincas de origen las de resultado de la reparcelación, y como fincas de resultado las que se adjudiquen en el proyecto de reversión.
6. El proyecto de reversión contendrá, cuando sea necesario, una cuenta de liquidación con las posibles compensaciones económicas resultantes de la devolución de cantidades abonadas o percibidas durante la reparcelación.
7. El acto administrativo de aprobación del procedimiento de reversión, una vez firme en vía administrativa, será el título inscribible en el Registro de la Propiedad.
8. A las transmisiones de terrenos a las que dé lugar el proceso de reversión de la reparcelación estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, lo cual tiene todo el sentido por cuanto, en puridad, no se estaría produciendo una enajenación, sino una vuelta al estado anterior de la finca registral.

En cuanto a una valoración de esta institución, veo muy difícil su aplicación, salvo que no se haya ejecutado nada de obra ni se hayan realizado transmisiones a terceros de buena fe. En efecto, como señala el Dictamen 118/2018, del Consejo Jurídico Consultivo,  la situación de los propietarios y la de los demás titulares de derechos, que se deriva de la aplicación de la reparcelación, tiene difícil marcha atrás, siendo muy compleja en un supuesto de desclasificación de los terrenos:

“Así,  por ejemplo, la reversión de la reparcelación se puede complicar si se ha producido la división de las parcelas de resultado según una parcelación urbanística y se ha procedido a su venta a terceros de buena fe. La vuelta de los terrenos a la condición de suelo no urbanizable implica su sujeción a la normativa que regula dichos suelos, especialmente en relación con el tamaño de la unidad mínima de cultivo, que no coincide con la de la parcela mínima urbana, lo que suscita el problema de los posibles proindivisos, por ellos (precio de la transacción, el de suelo rural, etc.). Puede suceder, además, que los propietarios hayan tenido que realizar pagos, en concepto de cuotas de urbanización. En este caso, los propietarios que han hecho pagos para una transformación urbanística reclamarán su devolución ante la desclasificación de suelo, y puede suceder que la devolución de las cuotas pueda ser satisfecha o no con las garantías prestadas por el urbanizador. De no poder ser atendidas por las referidas garantías, deberá ser la Administración la que asuma tales pagos. Ahora bien, la situación se vuelve más compleja si el propietario inicial pagó al agente urbanizador en terrenos a través de la reparcelación, es decir, en lugar de pagar cuotas de urbanización en metálico, entrega en pago de las cuotas de urbanización parte de los terrenos de su propiedad, entrega que se concreta en la misma reparcelación. En este supuesto, el urbanizador podría haber vendido los terrenos a un tercero de buena fe o puede que se hayan entregado a los acreedores del urbanizador en pago de sus deudas. Por ello, si se opta por la desclasificación del suelo y la consiguiente reversión de la reparcelación, qué sucede con estos terceros adquirentes de buena fe, y quién asume la posible diferencia de valor de los terrenos. Además, se plantea el problema de qué sucede con el propietario que recibió una compensación económica, se quedó sin parcela y fuera de la reparcelación. En este último caso, es difícil aceptar que pueda obligarse a quien ha desaparecido de la reparcelación a restituir la atribución económica e incorporarse en el proceso de reversión de la reparcelación. La posición de este último propietario que se quedó fuera de la reparcelación debería ser asumida, en su caso, por la Administración o prever otra alternativa”.

Horacio Alonso Vidal.

Socio responsable del Área de Derecho inmobiliario, administrativo y urbanismo de Devesa & Calvo.