¿Cómo ha afectado la nueva Ley de Vivienda al procedimiento de desahucio para grandes tenedores?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableció una serie de medidas para proteger el derecho constitucional a la vivienda, que se materializaron en la modificación del artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mediante la adición de los apartados 6 y 7.
Estos regulan la admisión de la demanda en casos especiales y, en concreto, en los de desahucio instados judicialmente por los propietarios de la vivienda que tienen arrendada, en caso de impago de rentas de alquiler o expiración del plazo legal del contrato de arrendamiento.
Una de las diferencias con respecto al procedimiento anterior se produce a la hora de interponer una demanda de desahucio según quién lo haga, en función de si es pequeño o gran tenedor de vivienda, lo que hasta el momento había sido indiferente.
Según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, gran tenedor es aquella “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
Requisitos para interponer una demanda de desahucio
La Ley 12/2023 introduce la obligación de toda persona que vaya a interponer una demanda de desahucio (sea o no gran tenedora) de acreditar dos cuestiones:
- Si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona ocupante.
- Si el demandante tiene la condición o no de gran tenedor (aportando certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades a nombre del demandante)
Requisitos que deben cumplir los grandes tenedores para interponer una demanda de desahucio
Y, con respecto a los grandes tenedores, algunos requisitos más previa presentación de la demanda:
En caso de que efectivamente quien pretenda promover el desahucio encaje en la definición legal de gran tenedor, deberá acreditar al momento de interponer la demanda si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
¿Cómo puede el gran tenedor acreditar dicha circunstancia? La propia ley da respuesta a esta cuestión indicando que se debe aportar un documento de los Servicios Sociales (siempre previo consentimiento del inquilino) que venga a decir que la persona “no está en situación de vulnerabilidad económica”.
Porque, si el inquilino efectivamente es considerado económicamente vulnerable por el organismo competente, para que la demanda de desahucio sea admitida, el propietario gran tenedor deberá acreditar haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación con el arrendatario.
Cómo se determina si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad en un desahucio
Una vez admitida a trámite la demanda, si el inmueble que pretende recuperar el propietario es vivienda habitual de la parte demandada, entonces se procederá a estudiar si se encuentra en situación de vulnerabilidad.
Lo que se hará informando al inquilino de que podrá acudir a los Servicios Sociales competentes para solicitar un informe de vulnerabilidad.
Y, por otro lado, siendo el Juzgado quien comunique directamente a estos Servicios de la existencia de un procedimiento de desahucio contra el inquilino del que se trate y solicitándoles que verifiquen si se encuentra o no en situación de vulnerabilidad.
Si los Servicios Sociales consideran que sí lo está, el Juzgado podrá suspender el procedimiento de desahucio durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física, o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.
Todo ello, a los efectos de que puedan adoptarse las medidas que los Servicios Sociales han de establecer (alternativas de alquiler social, ayudas económicas, etcétera) para el caso en que consideren que la persona demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad.
Una vez transcurrido el plazo, el procedimiento continuará su cauce.
Cuánto duran los procedimientos de desahucio de gran tenedor
La duración media de los procedimientos de desahucio de gran tenedor puede rondar ahora entre 10 y 18 meses, incluyendo en este plazo los trámites previos a la interposición de la demanda.
La mayor o menor duración depende de distintas variables imposibles de predecir con antelación, como puede ser la agilidad con la que tramite el expediente la administración competente o la saturación del juzgado que tramite posteriormente el proceso.
Lo cierto es que la novedad normativa ha invertido la carga de la prueba respecto a la situación de vulnerabilidad, que ahora deberá ser acreditada por el arrendador, y no por el arrendatario.
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