Plusvalía municipal en venta con pérdidas

No es la primera vez que en Devesa & Calvo Abogados en Alicante, Benidorm y Valencia, nuestros clientes nos preguntan si debe pagarse la plusvalía municipal cuando se vende el inmueble con pérdidas.

Para explicar esta cuestión hemos de partir de la premisa de que en la valoración de un inmueble a efectos fiscales se tienen en cuenta dos variables fundamentales: el coste de construcción y el valor del terreno.

Pues bien, el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana  (IVTNU)- comúnmente conocido como “plusvalía” o plusvalía municipal, grava el aumento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento de su transmisión por cualquier título, siendo el sujeto pasivo del impuesto el transmitente.

Durante mucho tiempo la situación común era que efectivamente al producirse la transmisión el importe de la transacción fuera superior al coste de adquisición, por lo que no había duda de que se había producido el hecho imponible del impuesto y, por tanto, habría que pagar la plusvalía municipal.

Sin embargo, con la crisis inmobiliaria, cuyos efectos aún se dejan sentir en nuestro país, están siendo mucho más frecuentes, supuestos en los que la transmisión de un inmueble se produce por un importe inferior al coste de su adquisición. Los Ayuntamientos, necesitados de ingresos, como todas las Administraciones Públicas, nunca tienen en cuenta esta circunstancia y automáticamente liquidan el impuesto, aunque la transmisión, como decíamos, se haya producido con cuantiosas pérdidas. Ello es así porque los Ayuntamientos no tienen en cuenta para el cálculo de la cuota los importes efectivos de adquisición y transmisión del terreno, sino su valor catastral, el cual, normalmente, se habrá ido incrementado con cada revisión de la ponencia de valores, pues se suelen realizar sin considerar la evolución real del mercado inmobiliario.

Esta práctica, no obstante, ha empezado a ser cuestionada por nuestros tribunales y no son pocas las resoluciones judiciales del orden contencioso-administrativo que anulan las liquidación practicadas por este impuesto, en aquellos supuestos en los que la transmisión no haya puesto de manifiesto un verdadero incremento del valor del terreno.

Por ello, si, desgraciadamente, hemos tenido que transmitir un inmueble  con pérdidas y podemos acreditar, por ejemplo, con las tasaciones a efectos hipotecarios, que el valor del terreno no se ha apreciado, resultaría conveniente estudiar la posibilidad de impugnar la liquidación que nos girase el Ayuntamiento por la “plusvalía”, ya que nuestra pretensión podría prosperar, ahorrándonos un coste que se añadiría al doloroso hecho de haber tenido que transmitir nuestra propiedad con pérdidas.