La moratoria en el pago de la renta de locales de negocio.

Se ha publicado en el BOE de 22 de abril de 2020, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Este Real decreto recoge importantes medidas que afectan a los contratos de alquiler de local de negocio e industria, regulando una moratoria en el pago de la renta, muy similar a la que se estableció para el arrendamiento de vivienda a colectivos vulnerables mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Como ya hizo el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, la norma publicada hoy distingue entre grandes tenedores de inmuebles y resto de arrendadores estableciendo el siguiente régimen:

A) Arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria con grandes tenedores.

El arrendatario persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, podrá solicitar del arrendador, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), una moratoria en el pago de la renta que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

B) Arrendadores que no sean empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor:

El arrendatario persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento de local de negocio, o de industria, cuyo arrendador no sea un gran tenedor, podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

En el marco del acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta.

En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

C) ¿Quién puede acogerse?:

1º Los autónomos:

Siempre que se trate de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo y cumpla los siguientes requisitos:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en RETA o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2º Las Pymes:

Siempre que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el textorefundido de la Ley de Sociedades de Capital.  Es decir, al menos dos de los tres requsitos siguienes:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, o que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de declaración del esado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

D) Acreditación de los requisitos:

El cumplimiento de los requisitos establecidos se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

E) Plazo de solicitud:

Un mes a contar desde el 23 de abril de 2020, es decir, desde el día siguiente a la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que se ha publicado en fecha 22 de abril de 2020.

Sebastián Crespo

Socio y letrado del área Litigios en Devesa & Calvo Abogados