La cláusula Rebus Sic Stantibus y la reducción del alquiler.
La crisis a consecuencia del Covid-19 ha generado un problema económico muy importante derivado de la bajada de facturación, pérdida de clientela, limitaciones de aforo, limitaciones de horario y cierre de establecimientos comerciales.
En muchos locales dichos locales no son propiedad del titular de la actividad, sino que se encuentran alquilados, en base a contratos de mayor o menor duración y con una renta establecida en un periodo de tiempo en que la situación actual de pandemia era inimaginable.
Sin perjuicio de las medidas adoptadas por el Real Decreto 15/2020, cabe preguntarse qué sucede si no se cumplen los requisitos para acudir a la moratoria (por ejemplo si el arrendador no es un gran tenedor, o si la bajada de facturación siendo grave no alcanza al 75%), o si tras aprovechar la moratoria de cuatro meses en el pago de la renta, la situación continua igual desde el punto de vista de falta de facturación, clientela y actividad.
Puede acudirse en estos casos a la aplicación de la llamada cláusula “rebus sic stantibus” que supone una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes. Es decir, una alteración del principio “Pacta sunt servanda” que supone que los contratos son obligatorios y deben cumplirse en sus propios términos.
Esta doctrina no se aplica de forma automática, y se debe evaluar el impacto real del Covid-19 en la relación contractual que se esté analizando.
El Tribunal Supremo ha indicado que sólo podrán ser objeto de reequilibrio por aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” los contratos que cumplan los requisitos de «alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que ha de haberse producido por un riesgo imprevisible”.
Serán los Tribunales los que ante la falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario y ante la manifiesta insuficiencia de las medidas legales, los que deberán valorar caso por caso si procede temporalmente adecuar la renta de los contratos de alquiler de negocio a las nuevas circunstancias.
Socio Devesa y Calvo Abogados Area de Litigios