Hipotecas sobre activos inmobiliarios: claves legales.

Con el sector inmobiliario en claro auge tras el periodo de crisis y con la inversión extranjera sobre activos inmobiliarios en crecimiento (hasta situarse como ámbito prioritario para los inversores foráneos), uno de los elementos fundamentales en la materia son las hipotecas sobre activos inmobiliarios, la financiación para adquirir estos activos, que pueden ir desde locales comerciales u oficinas hasta garajes o las propias viviendas.

Aspectos generales de las hipotecas sobre activos inmobiliarios.

Habitualmente, y a pesar de que también existe la hipoteca mobiliaria, cuando hacemos referencia a una hipoteca estamos hablando de bienes inmuebles. Ya sean viviendas (caso más frecuente), locales comerciales, oficinas o fincas rústicas. Estos activos inmobiliarios se constituyen como garantía para el cumplimiento de la obligación contraída, que generalmente suele hacerse a través de una entidad bancaria.

Una de las cosas más importantes es establecer el plazo en el que se devolverá la cantidad financiada para la adquisición del activo. Pueden darse plazos hipotecarios de 20, 25 o incluso 40 años. Este periodo temporal dependerá de muchos factores. Por ejemplo, solicitar hipotecas inmobiliarias a largo plazo repercutirá en menores cuotas a pagar mensualmente y en la posibilidad de amortizar parcialmente la hipoteca si la situación financiera del deudor mejora con el paso del tiempo. Cada hipoteca y cada entidad bancaria tienen sus propias condiciones, por lo que es mejor dejarse asesorar en este punto para adquirir la vivienda con todas las garantías posibles.

La hipoteca inmobiliaria no tiene que estar suscrita, necesariamente, por quien va a adquirir el inmueble. Aunque este supuesto es el más frecuente, también puede darse el caso de un tercero hipoteque un inmueble para que a otra persona (un familiar, por ejemplo) puedan concederle un préstamo hipotecario.

Modificación de las hipotecas sobre activos inmobiliarios.

Esta hipoteca, suscrita con un banco determinado, puede ser traspasada a otra entidad bancaria que, en un momento concreto, pueda llegar a ofrecer mejores condiciones. Es lo que se conoce como subrogación del préstamo hipotecario, figura regulada por la ley en la que un banco se pone, a voluntad del deudor, en la posición del banco que ostentaba hasta ese momento la parte acreedora de la hipoteca.

Por otro lado, otro de los aspectos a tener en cuenta a la hora de formalizar una hipoteca es que las condiciones iniciales pueden modificarse en el futuro. Es lo que se conoce como novación y consiste en la variación, muchas veces en cuestiones de importancia menor, de las condiciones establecidas con su banco al formalizar la primera hipoteca. Suele suponer menos costes que la subrogación con otro banco.

El impago de las hipotecas inmobiliarias en la futura normativa.

A pesar de que la nueva Ley Hipotecaria está aún en fase de tramitación en las Cortes Generales, lo cierto es que se espera que durante este año se aplicable la nueva normativa en la materia. Y una de los aspectos esenciales que incluirá son los nuevos supuestos en los que el banco puede ejecutar la hipoteca por impago de las cuotas del deudor.

En la normativa vigente, la entidad bancaria tiene la posibilidad de ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca cuando el deudor no abone tres cuotas (tres meses) de la su hipoteca. Si finalmente entra en vigor el nuevo texto legal, las hipotecas inmobiliarias solo podrán ser ejecutadas anticipadamente cuando los impagos alcancen, durante el primer tramo de la deuda, el 2% del total del préstamo o lleguen a nueve cuotas sin abonar. Mientras que en el segundo tramo de la deuda solo podría ejecutarse cuando el impago suponga el 4% con respecto al préstamo total o alcance las doce mensualidades.

Horacio Alonso Vidal.
Abogado socio responsable del Área de Derecho inmobiliario, administrativo y urbanismo de Devesa & Calvo.