¿Qué fiscalidad se aplica al alquiler vacacional?

En los últimos tiempos se está observando un repunte de actividad en el sector inmobiliario, fundamentalmente por el incremento de operaciones de compraventa del mercado de segunda mano, reformas y rehabilitaciones, así como la vuelta de promociones de nueva edificación, esta última de forma más paulatina. No obstante, tiene especial relevancia la inversión que realizan particulares y algunas empresas en apartamentos ubicados en grandes ciudades y zonas costeras, con la finalidad de explotarlos en alquiler vacacional o turístico, tema del que expondremos las principales cuestiones fiscales.

A nadie se le escapa que hay importantes aspectos fiscales a considerar que el inversor, promotor o constructor debería conocer y por lo tanto planificar con carácter previo cualquier transacción o inicio de actividad. A la hora de adquirir un inmueble, se pueden plantear hacerlo bien como persona física o a través de una sociedad. Esta decisión dependerá fundamentalmente del uso y volumen de inversión que se vaya a realizar, siendo normalmente más recomendable acudir a una sociedad si el número de inmuebles a adquirir es significativo, se requiere financiación y en definitiva van a quedar afectos a una actividad económica, como puede ser el arrendamiento.

¿Qué ocurre con el I.V.A y el alquiler vacacional?

En el ámbito de la tributación indirecta, si la compra es de un inmueble de segunda mano y transmite un particular, resultará aplicable el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10% en Comunidad Valenciana), mientras que en el caso de compra de viviendas de nueva promoción, estarán sujetas a un IVA del 10% o del 21% si son inmuebles de otro uso. En este sentido es importante indicar que los alquileres de viviendas, sean de larga duración o de temporada, que no llevan aparejados servicios complementarios de hostelería, están exentos de IVA, lo que activa la regla de prorrata y el IVA soportado en dicha actividad es no deducible.

En el caso de arrendamientos turísticos en los que se presten servicios complementarios de hostelería (cambio sábanas, toallas, lavandería, limpieza durante estancia, etc…), los mismos estarían sujetos a un IVA del 10%, al considerarse una actividad de alojamiento extrahotelero. En este caso el IVA soportado en la actividad sí se podría recuperar vía deducción de cuotas, mediante la presentación de las correspondientes declaraciones.

¿Hay tributación del alquiler vacacional en el IRPF?

Respecto a la tributación directa, si un inversor persona física adquiere inmuebles y los explota en arrendamiento, los rendimientos generados se suman a la base general del IRPF, por lo que en caso de ser elevados el tipo de gravamen progresivo irá en aumento, lo penalizará su coste fiscal (el tipo marginal máximo es superior al 45%). Si el inmueble es vendido posteriormente, dicha ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF a un tipo fijo, con un escalado que como máximo supone un 23%.

En el supuesto de inversión a través de una sociedad, tanto en el caso de rendimientos por alquiler, como por venta, la sociedad tributa siempre al tipo fijo del 25% y existen algunos regímenes especiales o beneficios fiscales que pueden aplicarse, de acuerdo con la legislación vigente. En todo caso se requiere contar con una persona empleada a jornada laboral completa para justificar que la actividad es efectivamente de tipo económico.

Como se puede observar son muchas las consideraciones fiscales a tener en cuenta, habiendo mencionado aquí sólo algunas de las más importantes, pero puede haber muchas más, como en el caso de personas físicas no residentes fiscales en España que explotan y arriendan parte del año estos apartamentos y que también tienen que cumplir sus obligaciones con la Hacienda española.

¿Hacienda va a controlar el alquiler vacacional?

Para un mayor control de estas rentas por alquileres vacacionales, Hacienda va a aprobar un nuevo modelo 179, donde obligará a informar a todas las plataformas de Internet que intermedian en estos arrendamientos, a efectos de conocer los rendimientos anuales obtenidos por los propietarios que figuran en las mismas.

Como conclusión, es importante planificarse con antelación conociendo bien las implicaciones fiscales, tanto en el momento de la inversión, la fase de explotación en arrendamiento y en su caso posterior venta, pues la factura fiscal puede afectar de manera significativa a la rentabilidad obtenida.

Miguel Calvo
Socio director del área Fiscal de Devesa & Calvo Abogados