Duración del contrato de alquiler de vivienda

El próximo mes de junio de 2016, se cumplirán tres años de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificaba, entre otros aspectos, la regulación de la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda regulados por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

En este sentido, la norma para los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de junio de 2013, establecía que la duración del arrendamiento sería la libremente pactada por las partes; no obstante, si la duración pactada fuera inferior a tres años, al vencimiento del contrato, éste se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años (salvo que el arrendatario manifestase al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo).

Por tanto, para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados inmediatamente después a la entrada en vigor de la Ley, se acerca el momento de su extinción si se pactaron con una duración inferior a los tres años y estuvieran sujetos a prorroga forzosa por voluntad del arrendatario. El plazo de duración comienza a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior, correspondiendo al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

En el caso de que en el contrato no estipulase plazo de duración concreto, legalmente se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Como excepción se indica que 

no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (padres e hijos) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Finalmente, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo los tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Por ello, se hace necesario contar con el asesoramiento legal adecuado y prever con la debida antelación la revisión del plazo de duración del contrato, para poder estudiar la conveniencia o no de su prórroga, y remitir las comunicaciones oportunas con el tiempo suficiente.

Sebastián Crespo Baeza. Socio Área Legal de Devesa & Calvo Abogados.

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