La due diligence inmobiliaria: cuestiones a considerar en la compraventa de un inmueble (II)
En este artículo, continuamos el análisis de las cuestiones a tener en cuenta en la compraventa de inmuebles (due diligence inmobiliaria) como ya hablamos aquí.
Así, una vez hemos verificado el estado de cargas en el Registro de la Propiedad y conocemos las características físicas del inmueble a adquirir, el siguiente paso es comprobar la posible existencia de afecciones, que normalmente no constan en el Registro de la Propiedad, y que puedan tener relevancia en el aprovechamiento que podamos hacer del inmueble en cuestión.
Consideraciones urbanísticas en la due diligence inmobiliaria
En primer lugar, hay que averiguar si el inmueble se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística. Al respecto, si bien la incoación de un expediente de infracción urbanística puede ser objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, a petición del Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, lo cierto es que en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, dicha anotación se plantea como una posibilidad, no como una obligación, por lo que es perfectamente posible, hasta me atrevería a decir, que altamente probable, que se haya incoado un expediente de infracción urbanística sobre un inmueble y, sin embargo, no se haya dado publicidad al mismo mediante anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
Esta información es pública y cualquier ciudadano tendría derecho a acceder a esta información, con base al derecho de información urbanística. El derecho de información, genéricamente referido a cualquier actuación administrativa, tiene especial relevancia en el derecho urbanístico. En los expedientes urbanísticos todas las personas disponen de la condición de interesadas sin necesidad de acreditar legitimación especial. En este sentido, el derecho de acceso a la información urbanística está recogido en el artículo 5 c) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSYRU).
Asimismo, con base a ese mismo derecho de información, cualquier ciudadano tendría derecho a ser informado por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.
Este derecho de información, se complementaría con la obligación de la parte vendedora de informar, tal y como establece el artículo 27 del TRLSYRU, acerca de: a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda; b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
En caso de incumplirse este deber de información, el adquirente estaría facultado para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil. No obstante, lo más aconsejable es haberse informado previamente sobre la situación urbanística del inmueble con carácter previo a su adquisición, que tener que hacer uso de esta facultad rescisoria a través de un procedimiento judicial largo, costoso y de resultado incierto.
Las servidumbres sectoriales en la due diligence inmobiliaria
La obtención de la información urbanística que hemos señalado, esto es, sobre la situación urbanística del inmueble y si sobre el mismo está afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística no agota todas las cuestiones que pueden tener incidencia sobre el aprovechamiento futuro del inmueble. En efecto, además de las determinaciones urbanísticas establecidas por el planeamiento, en nuestro ordenamiento jurídico existe todo un rosario de las denominadas “servidumbres sectoriales”, cuyo desconocimiento, puedo generarnos graves problemas, tales como no poder edificar una parcela que pensábamos edificable. Ello es así porque la regulación relativa a estas servidumbres, derivada de legislación de ámbito estatal o autonómico, prevalece sobre las demás determinaciones establecidas por el planeamiento.
Sin ánimo de ser exhaustivo, estas servidumbres afectan a muy diversos ámbitos: costas, carreteras, ferroviarias, general de aguas, cauces públicos etc. Cada una de estas servidumbres sectoriales plantea una problemática específica, que exigirá un estudio previo a la adquisición de su posible incidencia. Así, por ejemplo, el artículo 34 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, exige que para poder inscribir o transmitir una finca ubicada en el litoral, se aporte en el Registro de la Propiedad un certificado administrativo de no invasión del Dominio Público Marítimo Terrestre.
Horacio José Vidal
Socio en Devesa & Calvo Abogados