Derecho de accesión en bienes inmuebles
¿Qué es el derecho de accesión?
La accesión es un modo de adquirir la propiedad de nuevos bienes que se atribuyen al propietario de lo que está unido a esos bienes. Según los artículos 358 y 361 del Código Civil, este concepto se aclara de la siguiente manera:
- Artículo 358: “Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos…”
- Artículo 361: “El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454. También puede obligar al que fabricó o plantó a pagar el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.”
Derecho de accesión en bienes inmuebles
El Código Civil establece que la propiedad de un bien otorga el derecho de accesión sobre lo que esos bienes producen o lo que se les une, ya sea de forma natural o artificial. Según el artículo 359, todas las obras, siembras y plantaciones en un terreno se presumen realizadas por el propietario y a su costa, a menos que se demuestre lo contrario.
Derechos del propietario del terreno
El derecho de accesión permite al propietario del terreno, en el que se ha edificado, sembrado o plantado de buena fe:
- Hacer suya la obra, siembra o plantación, previa indemnización al responsable.
- Exigir al que fabricó o plantó el pago por el terreno utilizado, y al que sembró, el pago de la renta correspondiente.
El concepto de buena fe y mala fe
El término buena fe es crucial en el derecho de accesión. Según el artículo 362, si alguien edifica, planta o siembra en un terreno ajeno de mala fe, pierde todo lo construido, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.
Además, el propietario del terreno tiene el derecho de exigir la demolición de la obra o la remoción de la plantación realizada de mala fe, restableciendo las cosas a su estado original a costa del infractor.
Situaciones de mala fe mutua
Si tanto el propietario del terreno como el que edifica, siembra o planta actúan de mala fe, los derechos de ambos serán los mismos que si hubieran actuado de buena fe, tal como se dispone en el artículo 364 del Código Civil.
La mala fe del propietario se presume cuando el acto se realiza a su vista, con su conocimiento y sin oposición.
Para determinar la posición jurídica de cada parte, es fundamental analizar si se ha actuado de buena o de mala fe. De esta manera, se definirán los derechos y obligaciones respecto a la propiedad afectada.
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