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Tipos de contratos de gestión hotelera: arrendamiento y management
¿Qué tipos de contratos existen para la operación de hoteles? En este post nos ceñiremos a señalar las características de los dos modelos de gestión hotelera más habituales: el contrato de arrendamiento o alquiler y el contrato de management hotelero. De hecho, según una reciente publicación de Hosteltur, tres de cada cuatro explotaciones de establecimiento hoteleros se regulan mediante uno de estos dos tipos de contrato. Dejaremos pues al margen otras figuras como las de franquicia y licencia de uso de marca.
En ambos casos, el contrato de management hotelero y el de alquiler, el punto de partida es regular adecuadamente la gestión y explotación de uno o varios establecimientos hoteleros por un tercero, distinto de aquél que titula la propiedad de los mismos. Esto, en la práctica, no siempre es así en el fondo, pues sucede que en ocasiones, aunque una sociedad titula el hotel y otra la explota, ello obedece a una estrategia de minimización de riesgos legales; perteneciendo ambas compañías al mismo grupo societario.
¿Qué es un contrato de arrendamiento hotelero?
El contrato de arrendamiento o alquiler hotelero es aquel en virtud del cual el propietario cede el uso y explotación del establecimiento a cambio de un pago o renta (que puede ser mensual, trimestral o devengarse en el plazo que libremente convengan las partes). Se cede el uso puro y duro del activo, durante un plazo determinado, que puede incluir contenido o no (mobiliario, maquinaria, equipos informáticos, etc..). Generalmente el alquiler del hotel excluye el personal adscrito al mismo, que suele contratar directamente el arrendatario por su cuenta y riesgo.
¿Qué es un contrato de management hotelero?
En el contrato de management hotelero, la propiedad confía en un tercero la gestión del negocio, prestando una serie de servicios cuya extensión varía según la transacción en concreto. Podemos destacar algunas características principales de este modelo de management hotelero. Generalmente, su objeto incluye al menos los servicios de dirección estratégica, comercial y de marketing, financiera y de recursos humanos. La retribución del contrato de management hotelero, a diferencia de lo que ocurre con el contrato de alquiler, suele tener una naturaleza variable (v.gr un determinado porcentaje sobre la facturación o EBITDA del establecimiento) o mixta (una cantidad fija más otra a éxito o variable conforme a la magnitud contable escogida al efecto).
Cláusulas comunes en el contrato de gestión hotelera
En ambas modalidades contractuales va a resultar crítico delimitar las responsabilidades y obligaciones de cada parte con respecto a cuestiones tales como las obras de mantenimiento y/o reformas que se pretendan acometer, el personal que trabaja en el establecimiento, las obligaciones de aseguramiento de continente y contenido o las relaciones con las Administraciones públicas (permisos, licencias y posibles contingencias administrativos derivas de actuaciones inspectoras).
Otra de las cláusulas típicas a negociar, es la terminación anticipada del contrato por cambio de control de la compañía que titula la propiedad del hotel, o bien por venta del mismo a un tercero en tanto activo inmobiliario. Y una segunda derivada a debatir en este sentido, para el caso del alquiler, será la aplicación o no de derechos de adquisición preferente en favor del arrendatario.
Explicadas a grandes rasgos ambas figuras contractuales, debe tenerse en cuenta que la autonomía de la voluntad de las partes que prima en Derecho privado, puede desdibujar un poco la diferencias que a priori existen entre el contrato de alquiler y el contrato de management hotelero (así por ejemplo, la renta del contrato de alquiler puede pactarse también de forma variable o mixta).
En cualquier caso, para que la transacción tenga éxito, nos estemos planteando un contrato de alquiler o de management del hotel, es crucial estudiar cada caso con detalle y regular adecua y minuciosamente cualquier posible vicisitud o contingencia que pueda devengarse en el futuro.
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