Contrato de ejecución de obra (III): El cobro del precio del contratista
En el artículo anterior de esta serie sobre el contrato de ejecución de obra incidíamos en la importancia del precio y de los modos de fijarlo. El precio es la obligación principal del comitente de la obra y, por tanto, a partir de él nace el correlativo derecho del contratista a su percepción.
En el siguiente artículo, último de la serie sobre el contrato de ejecución de obra, veremos, por un lado, las formas de establecer el modo de pago al contratista y, por otro, el lugar en el que deberá realizarse el mismo.
¿Cuándo se debe pagar por el contrato de ejecución de obra?
La regla general es que el precio de la obra debe abonarse al hacerse la entrega de la obra, salvo pacto o costumbre.
Si el precio se estableció en el contrato por partidas ejecutadas o unidades de medida, el contratista puede exigir al comitente que la reciba por partes y la pague en proporción, presumiéndose aprobadas y recibidas las partes satisfechas (artículo 1.592 del Código civil).
En la práctica, el modo usual de pago que suele pactarse es que el dueño de la obra la vaya abonando conforme se va ejecutando, sobre la base de las certificaciones de obra que vaya entregando el contratista, pactándose normalmente que sea necesario el visto bueno de la Dirección Facultativa a su contenido para que nazca la obligación de pago.
En este sentido, es importante destacar que la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, establece en su artículo 4.3 que las partes no podrán fijar un plazo de pago superior a los 60 días naturales.
¿Dónde debe producirse el pago por la ejecución de obra?
En cuanto al lugar de pago, a falta de pago, debe realizarse en el domicilio del deudor, en este caso el comitente.
Como garantía para el cobro del precio pactado, nuestra jurisprudencia ha considerado que los derechos de crédito relativos a una obra tendrían el carácter de créditos refaccionarios para el contratista. Así, el contratista que hubiese costeado el aumento de valor del inmueble, como consecuencia de la obra, y soportado el anticipo, tendría un derecho de realización preferente sobre el inmueble construido o mejorado.
Los créditos refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, gozan de preferencia sobre los bienes hipotecados o que hubieran sido objeto de la refacción. Por contra, los refaccionarios no anotados ni inscritos gozan de preferencia sobre los inmuebles a los que la refacción se refiera, con la salvedad de los créditos a favor del Estado, los de los aseguradores, los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos y los anotados preventivamente en el Registro de la Propiedad por mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, tal y como estipula el artículo 1.923.3º y 5º del Código Civil.
Horacio Alonso
Socio en Devesa & Calvo Abogados