Compraventa de inmuebles a través de criptomonedas y la Blockchain.

El nacimiento y consolidación de los estados-nación trajo consigo los sistemas políticos basados en ordenamientos jurídicos cerrados cuyo último exponente son las llamadas “democracias occidentales” asentadas sobre los también denominados “Estados de Derecho” (el imperio de la Ley por encima de todo y todos). En estos modelos, como lo es el nuestro, el sistema de transmisión de bienes y derechos en el tráfico jurídico ordinario, incluidos los bienes inmuebles de todo tipo (locales, edificios, viviendas, terrenos, naves etc,..), se articula sobre la base de la confianza que tienen los operadores jurídicos y los ciudadanos en la exigibilidad del cumplimiento de esa Ley, en concreto de las normas que las regulan ante la autoridad competente que, a su vez, descansa en el monopolio del uso de la fuerza (poder coactivo) que estos Estados tienen para hacerlas cumplir o, en su caso, imponer la sanción por incumplimiento que proceda incluida, llegado el caso, la privación de libertad para todo aquél que se muestre rebelde a su cumplimiento.

Por su parte este comienzo de siglo XXI nos ha traído la denominada “cuarta revolución industrial” permitiéndonos conocer tecnologías disruptivas que compiten con el Estado como modelo de confianza entre individuos y operadores a la hora de realizar transacciones de valor, como es el caso de las cadenas de bloques (BLOCKCHAIN) y su primigenio uso con las criptomonedas (Bitcoin, Ethereum,) y que en términos operativos ofrece mejoras sustanciales en términos de ahorro de tiempo y costes a la hora de ejecutar dichas transacciones de valor, además de consagrar la tan ansiada desintermediación de terceros en la red que de facto controlan el día a día de nuestras vidas en esa búsqueda de la descentralización total que la denominada web 3.0 pretende conseguir.

Veamos pues seguidamente si esta tecnología de registro distribuido, criptografía y billeteras/monederos puede sustituir, mejorar o complementar este sistema tradicional de transmisión de valor actualmente basado en fedatarios y registros públicos que garantizan, bajo su propia responsabilidad personal, la legalidad del mismo y la garantía del Estado para proteger la validez y eficacia del mismo.

Es sabido que las transmisiones de bienes inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico exigen, básicamente, dos requisitos: (i) el consentimiento válido de las partes sobre el objeto y el precio de y (ii) la entrega de la cosa a cambio del pago del precio (traditio).

Pues bien, tras el análisis legal de la normativa aplicable en vigor resulta que la transmisión de bienes inmuebles a través de esta tecnología BLOCKCHAIN plantea diversos y muy distintos escenarios:

1º USO DE CRIPTO MONEDAS COMO MEDIO DE PAGO DE LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

En relación al uso de las criptomonedas (código informático al que se asocia un valor económico intrínseco que normalmente fluctúa en el mercado) en la compraventa de un bien inmueble, puede entenderse que sí es posible, pero no como medio de pago, toda vez que, como nuestro más alto tribunal ha sentenciado, (p.e. con el caso del Bitcoin STS 2109/2019), resulta que esta criptomoneda no es dinero o moneda de curso legal en España y por tanto no susceptible de usarse como medio de pago válido a estos efectos. Y ¿entonces? Pues únicamente puede ser usado/a como un activo al que las partes voluntariamente reconocen un valor en ese momento convirtiéndose en objeto de la contraprestación sinalagmática a la entrega del inmueble y, en consecuencia, nos encontraríamos ante una permuta en lugar de una compraventa y si bien a efectos legales plenos de transmisión de la propiedad y su inmatriculación en el registro de la propiedad no ofrece problemas siempre que se cumplan estos requisitos esenciales ocurre que, fiscalmente sin embargo, tributa con una mayor carga fiscal que la mera compraventa y, obviamente, pierde su atractivo como medio de transmisión de valor en la compraventa de inmuebles al resultar el doble de gravoso respecto del pago en dinero de curso legal.

A esta operación no podemos llamarla TOKENIZACION INMOBILIARIA en el sentido que MICA el reglamento europeo define a los tokens.

2º USO DE CRIPTOMONEDAS PARA LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES CON CONVERSION PREVIA A DINERO FIAT (MONEDA EMITIDA POR LOS ESTADOS SIN RESPALDO ACTIVOS FISICOS)

Sentado lo anterior nos queda plantear el uso de la propia cadena de bloques como medio de documentar y registrar la transacción inmobiliaria aun cuando, finalmente, debamos convertir las criptomonedas a dinero FIAT (moneda curso legal) para poder salvar la anterior objeción y que el pago del precio pueda considerarse válido. Y entonces, en realidad no se está pagando el precio en criptomonedas y, por tanto tampoco podemos hablar de TOKENIZACION INMOBILIARIA.

No obstante, para realizar la transacción inmobiliaria con criptomonedas y cumplir con la normativa aludida podríamos seguir los siguientes pasos:

1. Elaboración de Informes de NYC (know your customer) y NYW (know you wallet) sobre la procedencia de las cripto monedas para verificar el origen lícito de las mismas y que serán remitidos al Notario autorizante de la escritura y al Exchange (Banco o similar) que convertirá las criptomonedas examinadas a dinero de curso legal justo antes del otorgamiento de la escritura.

2. Validación del notario y de la entidad que convertirá las cripto a moneda de curso legal de esos informes de compliance sobre blanqueo de capitales

3. Se envía el dinero cripto y se convierte a euros para poder proceder a la firma de la escritura. Se puede hacer directamente o a través de empresas de servicios como inmocrypto que a su vez confían en exchanges de prestigio como bit2me y que custodian y convierten las cripto a euros para que el comprador pague en dinero de curso legal

4. Se otorga la escritura en euros y se inscribe en el registro de la propiedad

LA DIFERENCIA DE ESTE PROCEDMIENTO CON UN EXCHANGE Y ASESOR EXTERNO COMO INMOCRYPTO, CON HACER LA CONVERSION UNO MISMO ANTES DE FIRMAR,

Y aunque es el conocimiento experto de las tareas de compliance y la disponibilidad de fondos fiat en cualquier momento (es automática cuando se reciben la crypto) lo que sin duda va a garantizar en mayor medida el buen fin de la operación que si uno mismo acude a un Exchange y convierte las criptomonedas antes de firmar (a mayor robustez de los informes mayor posibilidad de firma ante notario), tampoco a esto podemos llamarlo TOKENIZACION INMOBILIRIA.

3º USO DE LA BLOCKCHAIN COMO MERO REGISTRO DE LA COMPRAVENTA.

LA AUTENTICA TOKENIZACION INMOBILIARIA.

Pero la Blockchain no es solo el sistema que subyace a la creación de criptomonedas, es un sistema infalible para registrar transacciones como hemos visto. En consecuencia, cumpliendo los requisitos de la compraventa (acuerdo sobre la cosa y precio cierto sobre la misma y su entrega efectiva o simbólica al comprador) se puede documentar (libertad de forma) digitalmente una compraventa de un inmueble mediante la representación digital a su vez del inmueble a través de un token (código único de identificación en la cadena) es decir a través de la blockchain.

Art. 609 y 1280 CC. Libertad de forma de los contratos y entrega de la cosa objeto de venta.

¿Cómo se materializa esta tokenización del inmueble y su posterior transmisión?

El proceso, en este caso, sería el siguiente:

1. Se procede por el propietario registral del inmueble a transferir, a la creación/emisión de un Token, que no es más que una representación digital del derecho de propiedad sobre un activo físico, en este caso un inmueble (igual que una ficha del casino) en una Blockchain que esté adecuada al Reglamento MICA, es decir, un Token meramente representativo de un activo, no un Token prestacional.

2. El mismo titular registral del inmueble lo vincula ese Token –que representa únicamente ese derecho de propiedad sobre ese inmueble y no otro— y lo inscribe (como una circunstancia más del asiento registral de su derecho de propiedad) en el registro de la propiedad asociando ese código único a dicho activo de su propiedad. Es una matrícula digital única para ese activo. A diferencia del número de finca registral que asigna el registro a ese inmueble.

3. Posteriormente y bajo la libertad de forma que facilita la ley, se procede a la transmisión digital del token en la cadena de bloques cumpliendo los dos requisitos:

a. En lugar de contrato privado o de escritura pública, el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio se plasma a través de la firma electrónica de las partes, conforme reglamento e IDAS.

b. La entrega de la cosa se ejecuta mediante una transmisión simbólica del inmueble a través de la transmisión del token a través de la cadena de bloques de un wallet a otro, del vendedor al comprador.

Con esto, la compraventa ya estaría formalizada y tendría plena validez legal interpartes pues se cumplen los requisitos establecidos en dichas normas, pero es cierto que si bien la Blockchain permite acreditar la transmisión del derecho real a través de esta forma privada y digital entre las partes cumpliendo ambos requisitos, faltará, como si de un contrato meramente privado o verbal, se tratara, para poder gozar de la protección registral de la ley hipotecaria, como la presunción de titularidad erga omnes, la protección frente a embargos, etc,.. que se eleve a público esta transmisión digital entre las partes. ¿Cómo? se puede proceder al acceso al registro de la propiedad elevando a público la transmisión digital del token para que, pasado el filtro de legalidad por el registrad@r, acceda a su inscripción y pueda gozar de las presunciones derivadas de la misma.

Por el contrario, No inscribir la transmisión del token en el registro de la propiedad y dejarlo solo en la Blockchain tiene algunos inconvenientes insalvables:

• La transmisión no está sujeta al CONTROL DE LEGALIDAD del Registrador pudiendo ocurrir que existan transacciones NULAS O ANULABLES que suban a la BC pero posteriormente fueran susceptibles de ser anuladas
• La plataforma de BC no recoge el tracto del inmueble fuera de la cadena de bloques
• No recogería otras formas de transmisión de inmuebles, como la transmisión forzosa
• La plataforma no ofrecerá información sobre gravámenes embargos sobre el inmueble etc,…

En conclusión, hasta aquí parece que BLOCKCHAIN tal y como está ahora no supera el nivel de confianza que el sistema tradicional ofrece, postulando desde aquí que de lege ferenda se habilite una puerta de entrada, un puerto, en los registros públicos a los que las cadenas de todo tipo se puedan conectar a estos efectos y así hacer concurrir ambos sistemas.

Juan José Cortés

Of Counsel del Área Compliance y Legaltech de Devesa & Calvo Abogados