Compraventa de inmuebles a través de criptomonedas y blockchain
El nacimiento y consolidación de los estados-nación trajo consigo sistemas políticos basados en ordenamientos jurídicos cerrados. Su máximo exponente son las llamadas “democracias occidentales”, asentadas sobre los denominados “Estados de Derecho”. Este modelo se basa en el imperio de la Ley, que está por encima de todo y de todos.
En este sistema, como el nuestro, la transmisión de bienes y derechos en el tráfico jurídico ordinario, incluidos bienes inmuebles (locales, edificios, viviendas, terrenos, naves, etc.), se articula sobre la confianza. Dicha confianza reside en la exigibilidad del cumplimiento de la Ley, especialmente de las normas que regulan estas transacciones ante la autoridad competente. Esta autoridad descansa en el monopolio del uso de la fuerza (poder coactivo) que tienen los Estados para hacer cumplir la Ley. En caso de incumplimiento, se pueden imponer sanciones, incluida la privación de libertad para quienes se rebelen contra su cumplimiento.
La cuarta revolución industrial y la tecnología blockchain
El comienzo del siglo XXI ha traído la denominada “cuarta revolución industrial”. Este periodo ha permitido conocer tecnologías disruptivas que compiten con el Estado como modelo de confianza entre individuos y operadores. Un ejemplo de ello son las cadenas de bloques (blockchain) y su uso primigenio con las criptomonedas (Bitcoin, Ethereum, etc.).
En términos operativos, estas tecnologías ofrecen mejoras sustanciales. Permiten ahorrar tiempo y costes en la ejecución de transacciones de valor. Además, consagran la desintermediación de terceros en la red, lo que busca descentralizar el control en nuestras vidas, un objetivo perseguido por la denominada web 3.0.
Cabe analizar si esta tecnología de registro distribuido, criptografía y billeteras/monederos puede sustituir, mejorar o complementar el sistema tradicional. Actualmente, este sistema se basa en fedatarios y registros públicos que garantizan, bajo su propia responsabilidad personal, la legalidad y validez de las transacciones.
Requisitos legales para la transmisión de bienes inmuebles
En nuestro ordenamiento jurídico, la transmisión de bienes inmuebles exige básicamente dos requisitos:
- El consentimiento válido de las partes sobre el objeto y el precio.
- La entrega de la cosa a cambio del pago del precio (traditio).
A continuación, se analizarán diversos escenarios en los que se utiliza blockchain en la compraventa de inmuebles.
1. Uso de criptomonedas como medio de pago en compraventas inmobiliarias
El uso de criptomonedas (código informático asociado a un valor económico intrínseco que fluctúa en el mercado) en la compraventa de inmuebles es un tema controvertido. En España, nuestro más alto tribunal ha sentenciado que las criptomonedas, como Bitcoin (STS 2109/2019), no son dinero o moneda de curso legal. Por tanto, no pueden considerarse un medio de pago válido para este tipo de transacciones.
Sin embargo, las criptomonedas pueden ser utilizadas como activos. Las partes, de mutuo acuerdo, pueden reconocerles un valor, convirtiéndolas en objeto de la contraprestación sinalagmática. Esto convierte la operación en una permuta en lugar de una compraventa.
A nivel legal, esta permuta cumple los requisitos esenciales para la transmisión de la propiedad y su inscripción en el registro. Sin embargo, fiscalmente, conlleva una mayor carga tributaria que la compraventa tradicional. Esto reduce su atractivo como medio de transmisión de valor.
No es tokenización inmobiliaria
Esta operación no puede denominarse tokenización inmobiliaria en el sentido definido por el reglamento europeo MICA.
2. Uso de criptomonedas con conversión previa a dinero fiat
Un escenario alternativo es utilizar criptomonedas como medio de transacción, pero con conversión previa a dinero fiat (moneda de curso legal). Esto solventa la objeción de validez del pago en criptomonedas.
Procedimiento recomendado
- Elaboración de informes de KYC (Know Your Customer) y KYW (Know Your Wallet): Verifican la procedencia lícita de las criptomonedas y se remiten al notario autorizante de la escritura y al exchange (Banco o similar) que convertirá las criptomonedas a dinero fiat.
- Validación del notario y la entidad financiera: Estos verifican los informes de cumplimiento normativo sobre blanqueo de capitales.
- Conversión de criptomonedas a euros: Esto se puede realizar directamente o a través de servicios como inmocrypto, que trabajan con exchanges de prestigio como bit2me .
- Otorgamiento de la escritura: Finalmente, se firma la escritura en euros y se inscribe en el registro de la propiedad.
Diferencias entre hacerlo uno mismo o usar un intermediario
El uso de servicios externos, como inmocrypto, garantiza mayor robustez en los informes de cumplimiento y disponibilidad inmediata de fondos fiat. Sin embargo, esto tampoco puede calificarse como tokenización inmobiliaria.
3. Uso del blockchain como registro de la compraventa: la auténtica tokenización inmobiliaria
¿Qué es la auténtica tokenización inmobiliaria?
La tokenización inmobiliaria implica registrar digitalmente una compraventa en el blockchain. Se representa el inmueble mediante un token único (código digital) en la cadena de bloques.
Proceso de tokenización
- Creación del token: El propietario emite un token que representa digitalmente el derecho de propiedad del inmueble. Este token es meramente representativo de un activo, no un token prestacional.
- Vinculación al registro: Este token se asocia al inmueble en el registro de la propiedad. Es una matrícula digital única para ese activo.
- Transmisión digital: Se realiza mediante la firma electrónica de las partes (conforme reglamento eIDAS) y la transferencia simbólica del token en la cadena de bloques.
Limitaciones actuales
Aunque este proceso cumple los requisitos legales de transmisión, la protección registral de la ley hipotecaria requiere elevar a público el contrato privado. Esto permitiría acceder al registro de la propiedad y gozar de las presunciones derivadas de la inscripción, como la presunción de titularidad erga omnes, la protección frente a embargos,…
Inconvenientes de no inscribir la transmisión
- Falta de control de legalidad por parte del registrador. Puede ocurrir que existan transacciones nulas o anulables que suban al blockchain pero posteriormente fueran susceptibles de ser anuladas.
- Ausencia de información sobre gravámenes o embargos.
- Exclusión de transacciones forzosas o fuera de la cadena.
En conclusión, el blockchain ofrece potencial como tecnología complementaria al sistema tradicional. Sin embargo, no alcanza aún el nivel de confianza que garantiza el sistema jurídico actual. Es necesario habilitar, de lege ferenda, una conexión entre registros públicos y cadenas de bloques para integrar ambos sistemas y maximizar su eficacia.
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