Comprar una vivienda en España: 7 claves legales
Comprar una vivienda es una decisión trascendente que debe ser bien meditada; tanto si se trata de una operación de inversión inmobiliaria, como si su finalidad es convertirla en nuestra vivienda habitual. Dicho esto, para evitar ver perjudicado nuestro patrimonio y frustradas nuestras expectativas con la adquisición de la vivienda, es importante tomar, entre otras, las siguientes cautelas legales.
1.- Solicitar una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En este documento oficial, podremos comprobar, antes de comprar una vivienda, a qué cargas y gravámenes inscritos nos podemos enfrentar: hipotecas, embargos judiciales, derechos de servidumbre, anotaciones preventivas de demandas, etc..
2.- Requerir la expedición de certificado de estar al corriente de pago de deudas por parte del administrador de la comunidad de propietarios, en la que, en su caso, se halle la vivienda que pretendemos comprar. Este punto es importante, puesto que según la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el nuevo propietario se hará responsable de las deudas contraídas con la comunidad de propietarios por el anterior propietario.
3.- Es más que aconsejable igualmente antes de comprar una vivienda, comprobar su situación catastral. No siempre la situación del catastro y los metros descritos en el mismo coinciden con la realidad reflejada en el Registro de la Propiedad (realidad registral). En caso de discordancia, puede ser recomendable con carácter previo a comprar la vivienda, su oportuna subsanación, ya que esta contingencia puede tener efectos relevantes sobre los impuestos aplicables a la operación, y cuya fuente de cálculo es precisamente la oficina catastral.
4.- Que la parte vendedora aporte justificante de pago del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI); ya que en caso de impago, el nuevo adquirente se subrogará en la posición deudora del vendedor frente a la Administración tributaria. Igualmente, debe solicitarse, si procede, es conveniente solicitar la acreditación del pago de la Plusvalía municipal por transacciones anteriores sujetas a prescripción fiscal y de la tasa de recogida de basuras.
5.- La normativa española, por mandato de las Directivas de la UE, exigen que para la compra o alquiler de viviendas, se acompañe un certificado de eficiencia energética.
6.- En muchos casos y atendidas las circunstancias del inmueble en cuestión a adquirir, es importante también que solicitemos al Ayuntamiento donde radica la finca, un certificado de cargas y situación urbanística. Con dicho certificado tendremos acceso a restricciones y/o cargas de tipo urbanístico que por su naturaleza no se inscriben en el Registro de la Propiedad.
7.- Analizar la fiscalidad de la transacción. Los impuestos aplicables a una determinada operación inmobiliaria pueden encarecer considerablemente la misma, por lo que es prudente tener en cuenta los mismos como parte de la inversión que se va a acometer; por lo que a la parte compradora se refiere, es importante estudiar el impacto en la operación, fundamentalmente, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Finalmente recordar, que con carácter previo a la escritura de compraventa de la vivienda, es posible realizar distintos negocios jurídicos previos para asegurarnos su futura adquisición, tales como las arras o el derecho de opción de compra.