Ventajas en la tributación indirecta de las SOCIMI
En anteriores entradas del blog, hemos tratado aspectos importantes de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI en lo sucesivo), como las SOCIMI en la planificación de la empresa familiar, la gestión de la liquidez en las SOCIMI o las ventajas fiscales, posibles inconvenientes, cotización en bolsa y expectativas de futuro de las SOCIMI. En esta nueva entrada, vamos a referirnos a la tributación indirecta de las SOCIMI. El principal beneficio fiscal aplicable a este tipo de sociedades en la imposición indirecta y que tiene un gran atractivo para este tipo de sociedades es la bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (de ahora en adelante, ITPAJD).
Antes de entrar en materia, recordemos que las SOCIMI son un tipo de sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler.
Estos activos pueden ser de muy diversa índole, destacándose las viviendas, los locales y centros comerciales, hoteles, residencias, oficinas, garajes, etc.
¿En qué consiste la bonificación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para las SOCIMI?
En la Disposición final segunda de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (LSOCIMI) se introdujeron las siguientes medidas aplicables a las SOCIMI en el ámbito del ITPAJD:
- Por un lado, la extensión de efectos de la exención aplicable en la modalidad de Operaciones Societarias (OS) a las operaciones de constitución y aumento de capital de las SOCIMI y las aportaciones no dinerarias realizadas en favor de ellas.
- Por otro lado, la introducción de una bonificación del 95% de la cuota del ITPAJD aplicable a la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y a la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
La exención en OS mencionada es equivalente a la aplicable al resto de las sociedades mercantiles, que se encuentra prevista en el artículo 45.I.B.11 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITPAJD) o a instituciones de inversión colectiva (IIC) en el apartado 20 de dicho precepto.
Por este motivo, en la presente entrada del blog nos centraremos en la bonificación del 95% de la cuota del ITPAJD aplicable a la adquisición de activos residenciales por una SOCIMI para ser destinados al arrendamiento, que es específico para este tipo de entidades.
¿Qué requisitos se exigen para poder aplicar la bonificación de la cuota del ITPADJ?
i.- Que la entidad adquirente sea una SOCIMI, o cualquier otra entidad del grupo de una SOCIMI
Este hecho se desprende de la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT), que ha interpretado que los beneficios fiscales regulados en el referido precepto resultarán aplicables a toda esta clase de sociedades que se encuentren reguladas en la LSOCIMI.
A estos efectos, pueden servir como ejemplo las contestaciones a las consultas vinculantes números V4908-16 y V0508-17.
ii.- Que se adquiera una vivienda o un terreno para la promoción de viviendas que vayan a destinarse al alquiler
En este apartado, es muy importante resaltar que el concepto de vivienda también alcanzaría a los garajes y trasteros en la medida en que todos ellos constituyan una misma finca registral o se encuentren en el mismo edificio, tal y como ha expresado la DGT en la contestación a la consulta vinculante V2800-15.
iii.- Que cumplan con el requisito específico de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de la LSOCIMI
Hay que tener en cuenta que los bienes inmuebles que integren el activo de las SOCIMI permanezcan arrendados durante al menos tres años. Este mismo plazo se aplica a los bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad.
A efectos de ese cómputo, se suma el tiempo en que los inmuebles han estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
Además, parece ser que la aplicación de esta bonificación puede ser parcial. Este criterio ha sido defendido por el TSJ de la Comunidad de Madrid en su reciente Sentencia n.º 10967/2024 de 17 de septiembre de 2024.
iv.- Que la adquisición quede sujeta y no exenta a cualquiera de las modalidades del ITPAJD
En este caso, hemos de indicar que, bajo nuestro punto de vista, esta bonificación aplicaría a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) como a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Adicionalmente, hemos de tener en cuenta que esta bonificación será muy importante para el caso de adquisiciones de viviendas, cuya adquisición es altamente probable que se encuentre sujeta y no exenta de TPO.
No obstante, también queremos destacar que esta bonificación quedaría más limitada en el caso de adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler, puesto que es muy probable que este tipo de activos se encuentren sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
v.- Que la entidad adquirente haya optado por la aplicación de este régimen fiscal especial
A estos efectos, según la contestación de la DGT a la consulta vinculante V4908-16, también se incluiría cuando la sociedad se encuentre dentro del período transitorio de dos años desde la opción por aplicar este régimen.
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