Arrendamiento de inmuebles: alternativas e implicaciones fiscales
Con la entrada en vigor el 26 de mayo de 2023 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y como ya comentábamos en nuestro blog justo antes de su aprobación, el mercado de alquiler de vivienda está en uno de sus momentos más convulsos, lo que puede poner en riesgo la actividad de los propietarios por un exceso de regulación y garantías para los inquilinos, y un mercado en el que se intenta intervenir en los precios.
El gobierno ya está actualmente valorando profundizar en la normativa relativa a las distintas tipologías de contratos, incidiendo en un mayor control de los denominados de temporada, turísticos, de corta estancia, por habitaciones, para estudiantes, etc.… con el ánimo de intentar aumentar el número de inmuebles disponibles para alquiler de vivienda como tal, pues la falta de oferta sigue incrementando los precios.
A efectos fiscales, en el ámbito del IRPF, en años anteriores se ha venido aplicando con carácter general una reducción del 60% del rendimiento neto del arrendamiento para uso de vivienda.
Novedades fiscales de la Ley de Vivienda
Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, dicho porcentaje de reducción es del 50% con carácter general, aunque puede llegar a ser del 90% si se reduce la renta al inquilino de un área tensionada en más de un 5%.
Ante esta situación, los inversores que tienen ya una cierta capacidad económica están desviando parte de sus inversiones en rentabilidad inmobiliaria también hacia otro tipo de activos, como locales comerciales, edificios de oficinas, operadores de retail, etc.…donde la seguridad jurídica de las relaciones contractuales y la regulación tiene un enfoque más empresarial, más estable y menos gravoso para los propietarios.
En este sentido, antes de abordar un proyecto de inversión y explotación de inmuebles en alquiler es fundamental analizar las diferentes opciones o alternativas jurídicas y fiscales, viendo aquellas que sean más optimas según el tipo de actividad a desarrollar.
Para arrendamiento de vivienda de no mucho volumen como inversor particular, puede seguir siendo interesante hacerla como persona física y aprovechar las reducciones vigentes.
No obstante, si el volumen es ya muy elevado o se trata de arrendamientos distintos a vivienda, como turísticos, de temporada, o de otra tipología, se puede plantear la posibilidad de realizar dichas inversiones y su explotación a través de una sociedad, pues en IRPF el tipo de gravamen progresivo puede llegar a dispararse.
En el Impuesto sobre Sociedades resulta aplicable un tipo fijo del 25%, desde 2023 del 23% para las empresas que facturan menos de 1 millón de euros, y además hay algunas alternativas que pueden mejorar la tributación.
Régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas para sociedades cuya actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas
Recordemos se trata de un régimen fiscal cuya aplicación requiere su solicitud expresa y formal a la Agencia Tributaria, dirigido a sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, que estas hayan construido, promovido o adquirido (artículo 48 de la LIS):
-Deben realizar una actividad económica como tal, que en el caso de arrendamiento de inmuebles exige tener una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
-Debe contar con un número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento de al menos 8 (o superior) en todo momento, durante el período impositivo.
-Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.
-Cada vivienda debe tener una contabilidad separada, para determinar la renta de cada inmueble de manera individualizada.
-Si se ejercen otras actividades relacionadas (promoción, venta), la actividad económica principal debe ser siempre la de arrendamiento de viviendas, suponiendo al menos el 55% de las rentas del período impositivo, o alternativamente que al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas para poder disfrutar las bonificaciones.
Desde el 1 de enero de 2022 la bonificación aplicable a los rendimientos derivados de la actividad de alquiler es del 40%, lo que para una sociedad que tributa al 25%, supone un tipo efectivo para estas rentas del 15% (ahorro del 10%).
Anteriormente la bonificación era del 85%, lo que suponía un tipo efectivo del 3,75%, por lo que ha disminuido el incentivo de manera significativa, pero sigue existiendo un ahorro.
Además, estas entidades pueden disfrutar de un tipo de IVA superreducido del 4% en la compra de las viviendas destinadas a esta actividad, en lugar del 10% habitual en la compra de este tipo de inmuebles. Esto tiene un impacto financiero positivo directo, ya que al estar normalmente en prorrata de IVA y no poder deducir el IVA soportado (recordemos el alquiler de vivienda está exento de IVA), se produce un ahorro adicional del 6% por esta vía.
Uno de los problemas que viene arrastrando este régimen desde que en 2022 se rebajó la bonificación, es que si dichas entidades reparten dividendos a una entidad matriz o holding de la que dependan, solo podrán aplicar la exención por doble imposición (actualmente del 95%) al 50% de estas rentas, lo que hace que este régimen no sea tan atractivo si se prevén repartos de dividendos recurrentes, más que reinvertir.
En caso de socios personas físicas, el dividendo recibido por estas se deberá integrar al 100% en su IRPF, como renta del ahorro, al igual que con cualquier otra sociedad.
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